Jak dlouho trvá prodej nemovitosti?
Jak dlouho trvá prodat nemovitost a mám na to vůbec čas? S touto otázkou vám snad pomůže tento článek. Počítejte však s tím, že každý případ může být jiný a jedná se pouze o indikativní časové odhady standardního prodeje.
Než se pustíte do prodeje nemovitosti, je dobré předem vědět, do čeho jdete, jak to bude probíhat a jak dlouho to může trvat. Nejen že vás pak nic nepřekvapí, ale lépe si vše naplánujete a také rozhodnete, zda to vše stihnete sami, nebo si zaplatíte pomoc.
Inzerce
Pravděpodobně nejkratší lhůta, po kterou budete nemovitost při prodeji inzerovat, je 2 měsíce. V závislosti na požadované ceně a aktuální situaci na trhu to však může být i mnohem déle. S tím je třeba počítat v nákladech na prodej (inzerce není vždy zadarmo) a v celkovém harmonogramu. Je také potřeba si ujasnit priority – chcete prodat rychle, nebo za co nejvíce? Tedy je prioritou rychlost nebo vyšší prodejní cena?
Nemovitost je vhodné inzerovat i v případě, že již máte vážného zájemce a má to své opodstatnění. Může se totiž stát, že z prodeje sejde (zájemce si to rozmyslí apod.) a vy tak můžete mít v záloze náhradní zájemce. Je také možné, že se vám ozve někdo, kdo je ochoten nabídnout za nemovitost více, než je aktuální nabídka. Pokud v té době ještě nemáte podepsanou rezervační smlouvu, určitě vás bude nabídka zajímat. Kde a jak nejlépe inzerovat nemovitost se podíváme v některém z dalších článků.
Inzerci můžete ukončit podpisem kupních smluv a podáním vkladu na katastr, zde je již velká pravděpodobnost, že se nemovitost prodá aktuálnímu zájemci. Samozřejmě stát se může cokoliv a vždy je na vašem uvážení, jestli další náklady na inzerci stojí za to.
Prohlídky
Prohlídky probíhají sice zároveň s inzercí, i zde je však dobré mít předem představu, jak (dlouho) prohlídky běžně probíhají. Pokud cena nemovitosti zhruba odpovídá trhu, jinak řečeno, se rychle najde hned několik zájemců, kteří jsou ochotni koupit, neměl by být problém nemovitost prodat za 2-3 prohlídkové dny. Pokud je cena vyšší, budete si muset na svého zájemce nejspíše počkat o něco déle, tedy se může stát, že místo prohlídkového dne s deseti zájemci, budete mít jednoho zájemce za týden nebo i méně. Díky zájmu si můžete ověřit, zda je vaše cena nastavena správně, případně ji upravit. Pokud pro vás ale není prioritou rychlý prodej, není třeba se změnou ceny spěchat. Většina lidí má dnes již nastaveného hlídacího psa na inzertních serverech a ozvou se velice rychle, pokud pro ně bude nemovitost za nabízenou cenu zajímavá. To však také ale znamená, že zájemci mohou snadno sledovat, jak se ceny vyvíjí v čase.
Prohlídky můžete dělat několika způsoby. Jedním z nich je tzv. open house neboli den otevřených dveří, kdy všechny zájemce pozvete ve stejném časovém rozmezí a „odbavíte“ všechny naráz. Výhodou může být zdánlivě větší zájem o nemovitost, ovšem pouze pokud pozvete větší množství zájemců. Pokud zájemců dorazí málo, efekt bude opačný. Nevýhodou mohou být vychytralí zájemci/zkušení obchodníci, kteří před ostatními nemovitost pomluví, aby je odradili.
Druhou možností jsou pak postupné prohlídky ihned po sobě, ideálně tak, aby se zájemci potkávali. To vám také pomůže ukázat vyšší zájem a částečně se zbavíte rizika vychytralého zájemce, který by ovlivnil názory ostatních, protože se potkají pouze ve dveřích. Na každého zájemce si rezervujte 20 minut a více, v závislosti na velikosti nemovitosti, ale také počtu zájemců. Pokud je zájemců méně, pravděpodobně budete muset každému věnovat extra péči a čas, naopak, pokud je zájemců více, jste ve výhodě vy a můžete si lépe diktovat podmínky.
Rezervace
Délka rezervace nemovitosti pro potenciálního kupujícího záleží zcela na domluvě obou stran. Běžná praxe je 2-3 měsíce. Pokud kupující nákup nemovitosti financuje pomocí banky, je v jeho zájmu nastavit rezervaci na delší dobu (například 3 měsíce), aby vše stihl bez problémů. Pokud totiž nemá financování připravené dopředu, náležitosti žádosti o financování se mohou protáhnout. Banky jsou dnes ale schopné reagovat poměrně rychle a zvládají celý proces i dříve. Pokud lhůta rezervace skončila a nedošlo k podpisu kupní smlouvy, je na domluvě, zda prodávající bude chtít rezervaci prodloužit. Běžně se tak stává a bývá to o další měsíc. Pokud by prodávající rezervaci prodloužit nechtěl, musí zvážit, zda se mu vyplatí začínat celý proces od začátku.
Katastr
Ochranná lhůta na katastru je ze zákona 20 dní. Tato lhůta započíná podání návrhu na vklad na katastr nemovitostí, a slouží k ochraně aktuálního majitele nemovitosti. Neznamená to však, že je to maximální doba, kterou budete muset čekat, než katastr vše vyřídí. Naopak, jedná se o minimální lhůtu. Po přijetí návrhu na vklad odesílá katastr majiteli nemovitosti informaci o zahájení řízení na jeho nemovitosti. Majitel má tedy 20 dní k námitkám. Pokud k žádným nedojde, katastr se po 20 dnech začne návrhem zabývat.
Pozor na chyby v návrhu na vklad nebo kupních smlouvách. Vzhledem k tomu, že se návrhem katastr zabývá až po 20 dnech (kontroluje se jen přítomnost příloh, ne obsah), můžete čekat zbytečně a teprve po 20 dnech se dozvědět, že je někde chyba. V případě chyby katastr buď návrh zamítá nebo vyzívá k opravě, a to vše stojí drahocenný čas. Pokud jsou nedostatky/chyby odstranitelné, katastr stanoví lhůtu pro nápravu. Pokud je návrh na vklad zamítnut, mají účastníci právo v zákonné lhůtě 30 dnů podat žalobu na rozhodnutí. Pokud je zřejmé, kde se stala chyba a je v zájmu všech stran podat nový (opravený) návrh na vklad, pak se pro urychlení celého procesu musí účastníci písemně zříci práva na odvolání, podat nový vklad a opět počkat minimálně 20 dní. Pokud zjistíte chybu dříve, než katastr návrh zamítne, je tu ještě možnost zpětvzetí návrhu.
Předání nemovitosti
Lhůta na předání nemovitosti je jedním z důvodů mnoha sporů. Mnohokrát totiž prodávající současně kupuje jinou nemovitost a stěhuje se do ní. Synchronizovat 2 procesy prodeje tak, aby se nic neopozdilo, není lehká záležitost. Dejte si proto mezi oběma procesy dostatečné časové rozmezí, aby se vše bez problému stihlo. Pokud dojde k situaci, kdy se musíte odstěhovat z prodávané nemovitosti a kupovanou jste ještě nepřevzali, nebo potřebujete peníze z prodeje na nákup nové nemovitosti, a řízení prodeje se opozdilo, dostáváte se do velmi nepříjemné situace.
Předání nemovitosti je však zcela na domluvě mezi kupujícím a prodávajícím. Vše musí být jasně definováno v kupní smlouvě. Je možné se dohodnout na předání nemovitosti i několik týdnů případně i měsíců po přepisu na katastru. V takovém případě se mnohdy domlouvá na tuto dobu nájemné pro prodávajícího, který v nemovitosti potřebuje zůstat i po jejím přepisu na nového majitele.